Инструкция по сдаче помещений в аренду

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода. 

Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости. 

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете  избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора. 

Как сдать недвижимость в аренду без риелтора: инструкция

Если вы планируете сдать в аренду недвижимость, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.

ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду

Предварительная подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет сдать недвижимость выгоднее при небольших затратах.

Что можно сделать, чтобы подготовить недвижимость к сдаче в аренду?

• уберите все лишнее: вывезите старую мебель, вещи и пр., проведите генеральную уборку недвижимости и проветрите помещения — чистое и аккуратное помещение всегда привлекательнее
• сделайте по возможности текущий ремонт недвижимости (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о недвижимости будет совсем другое
• приведите в порядок входную группу, помещения общего пользования по возможности

После подготовки недвижимости к сдаче необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.

Важный этап подготовки объекта к продаже — оценка размера арендной платы. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену за пользование имуществом, поищите объявления о сдаче недвижимости в вашем районе с аналогичными условиями. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.

ШАГ 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости

Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики. Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени. Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о сдаче недвижимости в аренду друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о вашей недвижимости, тем лучше.

Показ недвижимости — это презентация недвижимости и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому арендатору, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете недвижимость в дождливую погоду или зимой. 

Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.

ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта недвижимости

Как правило, арендаторы перед началом переговоров по согласованию договора арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).

Прежде чем оформлять договор аренды, арендодатель и арендатор согласовывают условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения к переезду, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.

ШАГ 4. Подготовьте проект договора аренды недвижимости и согласуйте его условия с арендатором

Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев. 

Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.

Образец документа

Договор аренды недвижимости

Картинка с сайта: www.dvitex.ru

ШАГ 5. Подпишите договор аренды

По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет. 

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Обратите внимание! Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей. Кроме того, отсутствие регистрации договора аренды влечет незаключенность договора.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. 

ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Услуги риелтора по сопровождению сделок с недвижимостью
• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Комментарии (0)

В этой статье вы получите подробный план действий, на что нужно обратить внимание при самостоятельной сдаче недвижимости в аренду.

1. ОЦЕНИТЕ ОБЪЕКТ. Для этого можно просмотреть объявления в интернете с похожими параметрами, проехать по району и прозвонить объявления по аренде. 

2. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА НЮАНСЫ. Следующие параметры помещения могут существенно влиять на его цену: 

• помещения разной площади имеют разницу по цене за 1 кв.м; 
• вход с улицы всегда ценнее, нежели со двора; 
• мощности (электроэнергии) — чем больше, тем лучше; 
• высота потолков — чем выше, тем лучше;
• большие витражные окна, естественно, ценятся выше;
• этажность (первый этаж интереснее).

Ну и самое главное – месторасположение. Чем ближе к метро и к потоку людей, тем дороже будет оцениваться ваше помещение.

3. ДАЙТЕ РЕКЛАМУ. После того, как вы определитесь с ценой, необходимо распространить информацию о сдаче недвижимости в аренду. 

Самый эффективный способ привлечения внимания к объекту — это баннер на окнах. Еще один вариант — это интернет (тематические порталы) и собственные связи (клиентская база). Если объект дорогой, то возможно настройка контекстной рекламы с созданием отдельной страницы в Сети вашего объекта для продвижения. Используйте также и социальные сети для рекламы недвижимости.

4. ИТОГ. Вот мы и нашли арендатора. Но теперь у вас появятся другие вопросы. 

Например:
Кто делает ремонт? Что такое каникулы? Кто ответственный за помещение и кто отвечает за деятельность арендатора? Какие условия расторжения договора? Зачем, и нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре? Что такое индексация и пролонгация? Нужно ли идти на уступки арендатору во время кризиса? И так далее…

PS. Очень важно понимать арендодателю, что вы выбираете партнера по бизнесу, который должен вам платить аренду. А как говорят, хороший партнер по бизнесу – это половина успеха!

Текст: Вячеслав Малафеев

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

• размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится
• не нужно сдавать декларацию по ПСН
• патент можно купить на любое количество месяцев в пределах календарного года
• не нужно оплачивать патент сразу
• уплату части налогов заменяет оплата стоимости патента

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.

2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды. Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Возможные нарушения со стороны арендатора:

• не даёт пользоваться переданным в субаренду помещением
• переданное помещение не соответствует условиям договора субаренды

Возможные нарушения со стороны субарендатора:

• пользуется переданным помещением, нарушая условия договора субаренды
• задерживает внесение арендной платы

«Белая» сдача в аренду нежилого помещения не только оградит от проблем с налоговой, но и позволит быстрее найти надёжных арендаторов, а договор аренды станет главной защитой в спорных ситуациях.

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Кто может подписать договор аренды

Подписать соглашение может любой дееспособный человек с предпринимательским статусом или без него. Также стороной соглашения могут выступать юридические лица. В этом случае от лица компании действует доверенный сотрудник, например, генеральный директор. Его полномочия подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц  (ЕГРЮЛ), а также уставом организации.

Если договор подписывает человек, у которого нет для этого полномочий, документ не будет иметь юридической силы. Поэтому нужно проверить контрагента перед подписанием. Порядок проверки зависит от статуса подписанта.

Что проверить перед подписанием договора 

Обременения. Если недвижимость находится в залоге или под иным обременением, это отражается в выписке из ЕГРН. Зарегистрировать аренду будет нельзя, если на имущество собственника наложен арест либо запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Могут возникнуть другие сложности. Например, для согласования перепланировки помещения, которое находится в ипотеке, необходимо согласие и собственника, и залогодержателя. 

Наличие судебных споров. Компания может участвовать в судебных процессах. Это не всегда говорит о проблемном контрагенте. Однако лучше перестраховаться и проверить его. Для этого можно использовать следующие ресурсы:

Состояние помещения, расположение, соседствование. Посмотрите, требуется ли помещению ремонт и в каком объеме, нужна ли перепланировка, возможна ли она, и согласен ли владелец на переделки.

Если у помещения есть сособственники или соарендаторы, убедитесь, что они не будут препятствовать вашей деятельности. Например, арендодатель из примера выше закрывает вход в здание на ночь, а у арендатора круглосуточный режим работы. 

Уточните, можно ли заехать на территорию, входит ли парковка в стоимость аренды или за нее нужно платить отдельно. Если въезд платный — придется отдавать деньги за каждого въезжающего клиента и сотрудника. 

Ограничения на ведение определенной деятельности. Различные инстанции устанавливают свои правила и ограничения. Например, Роспотребнадзор требует установить отдельную вытяжку для кафе и некоторых магазинов, если они размещаются в жилом доме. А по нормам МЧС в подвале жилых домов нельзя размещать склады и магазины по продаже ковров, мебели, взрывоопасных и горючих товаров. 

Нужен ли нотариус при заключении договора

Договор аренды заключают письменно. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. Но учтите, что он проверяет не условия договора, а соблюдение следующих моментов: 

Как правильно заполнить договор аренды

Унифицированной формы договора не существует. Стороны могут самостоятельно написать текст соглашения и конкретизировать условия. Но есть пункты, которые нужно включить в договор.

Предмет договора

Это основные действия, которые совершают стороны в отношении объекта. Объектом в договоре аренды выступает помещение, которое арендодатель сдает арендатору. Чтобы не возникло разногласий и непонимания, необходимо указать:

К договору лучше приложить план объекта.

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Пример преамбулы и предмета договора. (Источник: фото автора) 

Срок аренды

От него зависит, нужно ли регистрировать договор в Росреестре:

Если сроки не определены, договор все равно считается действительным. Долгосрочный договор без регистрации в Росреестре также считают легитимным, но за нарушение прав регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним нарушителей оштрафуют: 

Административное наказание могут наложить на обе стороны — на арендодателя и арендатора. Аналогичное наказание действует на незарегистрированные дополнительные соглашения к долгосрочному договору. 

Картинка с сайта: life.akbars.ru

В разделе указывают срок начала и окончания действия договора. (Источник: фото автора)

Арендная плата

Размер и вид платы. Как правило, в договоре конкретизируют: 

Налоги. Если арендодатель — организация, из суммы аренды выделяют НДС, если физлицо — НДФЛ. Арендодатель в статусе ИП не облагается НДС, и это также прописывают в договоре. 

В случае, когда помещение сдает физическое лицо, а снимает ИП или организация, арендатор будет выступать налоговым агентом арендодателя. С суммы аренды ему нужно ежемесячно удерживать 13% НДФЛ и перечислять налоги в бюджет. Либо в договоре нужно прописать: «Арендодатель обязан самостоятельно, в соответствии с законодательством РФ, подать налоговую декларацию о доходах, полученных от сдачи в аренду помещения, и уплатить налоги в бюджет». 

Сроки и способы оплаты. Условия можно прописать, например, таким образом: «Арендную плату вносить не позднее 5 числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя». Если оплату вносят наличными, в большинстве случаев нужно использовать контрольно-кассовую технику. Как предпринимателю работать с кассой в 2025 году, мы подробно рассказали в другой статье.

Изменение арендной платы. Размер платы можно изменять по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Порядок изменения также прописывают в договоре и указывают: 

Кроме того, в договоре указывают порядок и сроки направления уведомления об изменении арендной платы — например, «не менее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения». 

Обеспечительный платеж. Это сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя на случай, если он нарушит договор, например, испортит имущество или задержит плату. Обычно обеспечительный платеж составляет сумму за один-два месяца аренды. Также стороны договариваются, как арендатор может распорядиться обеспечительным платежом, если проблем не случится:

В договоре отражают условия, при которых арендодатель может использовать обеспечительный платеж, а также прописывают порядок его восполнения.  

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Раздел по арендной плате. (Источник: фото автора)

Арендные каникулы. Это период, когда арендатор имеет право платить сниженную стоимость аренды или не платить ее вовсе. Например, арендодатель планирует ремонт вестибюля и лестничных пролетов. Пока будут проводиться строительные работы, арендаторы могут испытывать неудобства, поэтому на время ремонта стоимость аренды составит 30% от договорной.

Полномочия и обязанности сторон

В договоре невозможно прописать все условия, но чем подробнее они будут отражены, тем легче разрешить возможные споры. Например, в договор можно включить следующие моменты:

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Пример обязанностей арендодателя. (Источник: фото автора)

Прочие условия. Здесь можно прописать, кто и на каких условиях несет расходы по ремонту помещения. Например, арендатор оплачивает текущий ремонт офиса, а арендодатель — капитальный ремонт коммуникаций, фундамента, электросетей.

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Пример части договора, которая регулирует ремонтные работы. (Источник: фото автора)

В примере на фото содержатся такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения. Поясним, что они означают: 

Согласования и сметы по ремонту нужно фиксировать письменно в приложении к договору.

Ответственность сторон 

Цель этого раздела — определить, как стороны будут возмещать ущерб и оплачивать неустойку. 

Неустойка — это плата за неисполнение условий договора, она может быть выплачена в виде штрафа или пеней.

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Пример ответственности арендатора. (Источник: фото автора)

Отказ от договора и порядок разрешения споров 

В этом разделе указывают, в какой срок необходимо уведомить контрагента о расторжении договора. По закону он составляет минимум 3 месяца, если договор заключен на неопределенный срок. Но стороны могут прописать в договоре иной период, и это не будет нарушением. Часто указывают 30 или 60 дней.

В этом же разделе можно обозначить плату за отказ от договора. Например, при досрочном расторжении одна сторона выплачивает другой определенную сумму. Кроме этого, в соглашении прописывают существенные причины, которые могут повлиять на досрочное прекращение договора, например, неуплата аренды дольше двух месяцев.

Как правильно расторгнуть договор аренды коммерческого помещения и избежать судебных разбирательств, можно прочитать в другой статье.

Решение споров. Стандартно это делают в три этапа:

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Раздел договора по разрешению споров. (Источник: фото автора)

Порядок уведомления сторон и другие условия 

В этом разделе стороны указывают каналы для коммуникации, например, адрес электронной почты для электронных сообщений, а также юридический адрес — для почтовых. Дополнительно можно указать мессенджеры, в которых будет вестись онлайн-переписка. 

Картинка с сайта: life.akbars.ru

Пример раздела с контактами. (Источник: фото автора)

К другим условиям относятся, например, порядок регистрации или количество экземпляров договора аренды. Можно написать: «Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны».

Контакты и подпись 

Обязательно указать:

Арендатор и арендодатель подписывают договор и удостоверяют подпись круглой печатью. Если ИП работает без печати, с его стороны достаточно только подписи. 

Акт передачи и приложения 

Закон не обязывает стороны составлять и подписывать его, но этот документ подтверждает реальное состояние помещения и факт его передачи арендатору. С даты подписания акта он может пользоваться имуществом и обязан вносить плату за аренду. 

Акт сдачи-приема помещения включает: